ИННОВАЦИОННАЯ КОМПАНИЯ «БИЗНЕС-ЛОЦИЯ»

По заданию Минсельхоза (исп.компания БИЗНЕС-ЛОЦИЯ)

ОБ УТРАТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

(пояснительная записка)

В течение длительного времени в Российской Федерации наблюдается утрата земель сельскохозяйственного назначения, закрепленных за сельхозпредприятиями либо за иными хозяйствами. В данном случае речь идет об утрате земель, обусловненной финансово-экономическими проблемами сельхозпредприятий, с одной стороны, и интересами иных лиц, не связанных с сельскохозяйственной деятельностью, с другой. Во многих случаях при этом используются процедуры банкротства.

В законодательном отношении решение проблем несостоятельности (банкротства) сельскохозяйственных предприятий регулируется нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Особенности проведения процедур банкротства сельхозпредприятий отражены в трех специально выделенных статьях 177-179 указанного Федерального закона. Главными особенностями являются следующие:

• — при анализе финансового состояния сельскохозяйственной организации должны учитываться сезонность сельскохозяйственного производства и его зависимость от природно—климатических условий, а также возможность удовлетворения требований кредиторов за счет доходов, которые могут быть получены сельскохозяйственной организацией по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ;
• — оздоровительные процедуры банкротства, вводимые в отношении сельскохозяйственной организации, проводятся до окончания соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции;
• — в случае, если в ходе оздоровительной процедуры банкротства имели место спад и ухудшение финансового состояния сельскохозяйственной организации в связи со стихийными бедствиями, с эпизоотиями и другими обстоятельствами, носящими чрезвычайный характер, сроки проведения оздоровительных процедур могут быть продлены;
•  — при признании сельскохозяйственной организации банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством;
• — арбитражный управляющий при продаже имущества и имущественных прав должника — сельскохозяйственной организации обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам приобрести имущество и имущественные права по оценочной стоимости;
• — при продаже имущества и имущественных прав должника — сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника;
• —  преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

В настоящее время наибольший интерес заинтересованных лиц направлен на приобретение, в том числе через процедуры банкротства, земельных участков, закрепленных за теми или иными сельхозпредприятиями, особенно за государственными (либо с государственным участием), так как такие предприятия используют (либо использовали) довольно большие участки. Данная проблема обсуждается в средствах массовой информации и в частных беседах, говорится о необходимости включения государственных структур в регулирование протекающих процессов, однако, как правило, все обсуждение носит либо не профессиональный либо «лукавый» характер. Поэтому, при рассмотрении указанных проблем по существу следует учитывать следующие особенности землевладения и землераспоряжения сельхозпредприятиями.

В большинстве случаев сельхозпредприятия с государственным участием владеют, пользуются и распоряжаются земельными участками либо на праве постоянного (бессрочного) пользования ими либо на праве аренды; при этом оба правовых режима имеют (либо должны иметь) ограничения по определенному характеру использования земель (прежде всего в отношении использования земель сельхозназначения). В других случаях, имущество сельхозпредприятий в процессе приватизации было разделено на паи (доли), однако это разделение часто носит условный характер.

Указанные обстоятельства не позволяют сельхозпредприятиям законно использовать земельные участки в качестве предмета залога для получения финансовых либо иных кредитов (право пользования и право аренды не может быть предметом залога, так как носит исключительно субъектно-предметный характер).  Использование в залоговых целях паевых

(долевых) участков также проблематично, так как в большинстве случаев залогополучатель не может до конца определить, кто в лице залогодателя является законным собственником. Кроме того, на сельхозпредприятиях с государственным участием вопрос передачи имущества в залог должен решаться с участием представителей государственных органов.

В случаях банкротств сельхозпредприятий заинтересованные приобрести земельные участки лица обычно используют следующую схему (с небольшими вариациями).

Конкурсный управляющий продает недвижимое имущество заинтересованному лицу, а указанное лицо затем оформляет на этом основании либо аренду земельного участка, на котором расположено приобретенное им недвижимое имущество либо договаривается о приобретении участка в собственность, также мотивируя свое желание наличием на участке своей недвижимости.

Конкурсные управляющие охотно идут на реализацию указанной схемы, так как, обычно в отсутствие финансовых средств, заинтересованное лицо берет на себя финансовое обеспечение оформления первичных прав на земельный участок, а также проведение его оценки. В условиях временной и организационной ограниченности проведения конкурсного производства конкурсный управляющий особенно не раздумывает над сделанными ему предложениями, особенно в случае паевой (долевой) собственности на земельные участки.

Указанная схема особенно хорошо работает в случае бездействия представителей государственных органов в управлении сельхозпредприятием с государственным участием, или в дальнейшем представителей государственного финансового контрольного органа при рассмотрении результатов оценки имущества и имущественных прав должника-банкрота. Указанное бездействие позволяет существенным образом снизить стоимость реализации изложенной схемы, сделать ее вполне личностно-программируемой, что и является особенно привлекательным.

Следует отметить, что участие отраслевых государственных органов в осуществлении контроля и в регулировании вышеуказанных процессов практически не просматривается. Для осуществления эффективной деятельности отраслевых государственных органов в проведении банкротных и связанных с ними процедур, при наличии серьезной заинтересованности в контроле процессов, направленных на перераспределение прав собственности в сельскохозяйственной отрасти, требуется развернуть комплекс работ, включающий в себя:

методическое обеспечение создания системы аналитического мониторинга положения сельхозпредприятий, как в отраслевом, так и региональном отношении;

кадровое обеспечение проведения процедур банкротства в отношении конкретных сельхозпредприятий;

оперативное сопровождение собственно процедур банкротства конкретных сельхозпредприятий;

организацию подготовки и консультирования государственных представителей в управлении сельхозпредприятиями с государственным участием;

другие предметные работы.

Программа таких работ может быть разработана и в дальнейшем методически поддерживаться специализированным консультационным советом, образованным при Министре сельского хозяйства Российской Федерации. Естественно, в такой совет должны быть включены специалисты, имеющие значительный опыт проведения довольно специфических процедур.